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572- Como apurar o ganho de capital de imóvel rural?
1 - Imóveis adquiridos até 31/12/1996
Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as
regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da
Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996.
1.1 - Custo de aquisição
O custo de aquisição, como regra geral, deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declaração de Bens e Direitos. Consulte a pergunta 523.
1.2 - Falta de declaração
Caso o contribuinte não tenha apresentado declaração nos exercícios de 1992 a 1996 e tenha adquirido o imóvel rural até 31/12/1996, deve seguir a orientação da pergunta 523.
1.3 - Valor de mercado em 31/12/1991 inferior ao custo corrigido
Tratando-se de imóvel adquirido até 1991, cujo valor de mercado,
declarado, em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o
contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela
de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN SRF nº 84, de 2001.
1.4 - Imóvel adquirido após 31/12/1991
Se o contribuinte adquiriu imóvel rural após 31/12/1991, o custo é o
valor da escritura (isto é, o valor pago) corrigido até 31/12/1995,
utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN
SRF nº 84, de 2001.
1.5 - Imóvel adquirido a partir de 01/01/1996
Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a Lei nº 9.249, de 1995, art. 17.
1.6 - Valor de alienação
O valor de alienação, em todos os casos, é o valor efetivo da transação.
2 - Imóveis adquiridos a partir de 01/01/1997
Com o advento da Lei nº 9.393, de 1996, passam a
ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel
rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação
e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua
aquisição e de sua alienação. Caso não se possa apurar um dos VTNs,
deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores
reais da transação.
(Lei nº 9.393, de 1996, art. 19)
Atenção:
Se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural, o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural, caso contrário integram o custo de aquisição para efeito de determinação do ganho de capital.
Neste caso:
a) inexistindo VTN de aquisição ou alienação, o ganho de capital é a diferença entre o valor total recebido na alienação (terra nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição, representado pela soma do custo de aquisição da terra nua às despesas com benfeitorias;
b) existindo VTN de aquisição e alienação, o ganho de Capital é determinado pela diferença entre o VTN do ano de alienação somado ao valor recebido pelas benfeitorias menos o VTN do ano de aquisição somado ao custo das benfeitorias {GC = VTN alienação + valor recebido pelas benfeitorias - (VTN aquisição + valor pago pelas benfeitorias)}.
(IN SRF nº 84, de 2001, arts. 9º e 10)
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2006/perguntas/GanhoCapital.htm
CUSTO DE AQUISIÇÃO
Considera-se custo dos bens ou direitos o valor de aquisição expresso em reais.
No
caso de bens ou direitos adquiridos ou de parcelas pagas até
31/12/1991, não avaliados a valor de mercado, e dos bens e direitos
adquiridos ou das parcelas pagas entre 01/01/1992 e 31/12/1995, o custo
corresponde ao valor de aquisição ou das parcelas pagas até 31/12/1995,
atualizado mediante a utilização da Tabela de Atualização do Custo de
Bens e Direitos, constante no Anexo Único à IN SRF nº 84, de 2001.
O custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas a partir de 01/01/1996 não está sujeito à atualização.
(IN SRF nº 84, de 2001, arts. 5º a 9º)
574 — Como apurar o ganho de capital se o contribuinte adquirir um imóvel rural, em 2005, após a entrega do Diat ou aliená-lo antes da sua entrega ou, em qualquer caso, onde não se possa apurar o VTN de compra ou de venda, ou ambos?
O contribuinte deve proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais das transações de compra e de alienação do imóvel.
UNIFICAÇÃO DE TERRENOS CONTÍGUOS
595 — Contribuinte possuía dois terrenos contíguos, promoveu a unificação e sobre eles construiu uma residência, passando a ser proprietário desse único imóvel. Pode usufruir da exclusão do ganho de capital na alienação do único imóvel?
Sim. O art. 23 da Lei nº 9.250, de 1995, faz
referência à alienação do único imóvel que o titular possua (no mês da
alienação). Conforme o disposto no art. 111, I, do CTN, e caso não
tenha ocorrido alienação a qualquer título nos últimos 5 anos de outro
imóvel, e considerando que a unificação de imóveis não caracteriza
alienação, é cabível a exclusão do ganho de capital no caso de
alienação, como um único imóvel e em um único instrumento, de imóvel
resultante de unificação anterior de outros que o titular possuía,
devidamente averbada em cartório de registro de imóveis (art. 234 da
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 - Lei dos
Registros Públicos). Este entendimento também é válido para a terra nua
de imóveis rurais.