CONDOMÍNIOS
Considerações Gerais

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO

2. CONSTITUIÇÃO

3. INSCRIÇÃO NO CNPJ

4. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

4.1. Declarações

4.2. Pis sobre folha

5. RETENÇÃO DE IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES

6. QUOTAS CONDOMINAIS

7. DESPESAS

7.1. Despesas Ordinárias

7.2. Despesas Extraordinárias

1. INTRODUÇÃO

Rege-se aos condomínios edilícios pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e os arts. 1.331 ao 1.358 do Código Civil 2002 (Lei nº 10.406/2002), sendo mantido pela quotização das despesas entre os condôminos e não conta com uma renda mensal ou anual, para efeitos fiscais, não sendo considerado uma pessoa jurídica, inclusive dispensado da declaração de Imposto de Renda.

2. CONSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos , registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Além dessas cláusulas e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (art. 9º da Lei n.º 4.591/1964)

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação. 

Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

As normas sobre o condomínio estão nos artigos 1331 a 1358 do Código Civil.

3. INSCRIÇÃO NO CNPJ

Conforme o Parecer Normativo CST nº 76, de 09 de fevereiro de 1971, o condomínio edilício não se equipara à pessoa jurídica devendo inscrever-se no CNPJ para fins, principalmente, de abertura de conta bancária.

4. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

4.1. Declarações

Não é devida a entrega de declarações aplicável às pessoas jurídicas (DIPJ, DACON, DCTF), conforme externado pela RFB SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 8 de 22 de Janeiro de 2007, por não possuir personalidade jurídica. 

4.2. Pis sobre folha

Conforme o art. 9º da IN SRF n.º 247/2002 os condomínios estão sujeitos ao PIS sobre folha de pagamento em 1%.

A base de cálculo do PIS/Pasep incidente sobre a folha de salários mensal compreendendo à remuneração paga, devida ou creditada a empregados, excluídos o salário família, o aviso prévio indenizado, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pago diretamente ao empregado na rescisão contratual e a indenização por dispensa, desde que dentro dos limites legais. (art. 51 da  IN SRF n.º 247/2002)

5. RETENÇÃO DE IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES

Quando o serviço for prestado por:

A) PESSOA JURÍDICA

- Imposto de renda – não efetuará retenção de Imposto de Renda por não possuir personalidade jurídica. (Parecer Normativo CST n. 37, de 24 de janeiro de 1972)

- Contribuições Sociais – deverá efetuar a retenção, conforme determina a IN SRF n.º 459/2004.

B) PESSOA FÍSICA (autônomo) – não efetuará retenção, também, por não possuir personalidade jurídica.  (Ato Declaratório Normativo n.º 29, de 25 de junho de 1986)

C) PESSOA FÍSICA (trabalho assalariado) – deverá efetuar a retenção sobre os rendimentos pagos referentes ao trabalho assalariado. (art. 620 e 717 do RIR/99) A RFB tem externado entendimentos à respeito, como por exemplo, a Solução de Consulta COSIT n.º 19, de 28 de fevereiro de 2005.

6. QUOTAS CONDOMINAIS

As quotas condominiais são determinadas pelo orçamento anual, aprovado na Assembléia Geral Ordinária no início de cada exercício fiscal. Neste orçamento são fixadas as despesas ordinárias previstas e também, em alguns casos, o valor de um Fundo de Reserva para despesas imprevistas, normalmente no valor entre 5 a 10% da quota mensal.

7. DESPESAS

7.1. Despesas Ordinárias

As despesas ordinárias podem ultrapassar a previsão orçamentária, por imprevistos ou por aumentos dos valores nas contas do custeio. Quando isto acontece, deve-se realizar uma Assembléia Extraordinária para reajustar o orçamento estipulado ou, também em assembléia, estabelecer uma quota extra para fazer frente a essa despesa excedente. Pode ser usado também o Fundo de Reserva, se estiver estipulado essa finalidade quando da sua criação. Em caso contrário, a assembléia pode determinar seu uso, desde que seja reposto posteriormente por cotas específicas.

7.2. Despesas Extraordinárias

As despesas extraordinárias são aprovadas em assembléia caso a caso. Não é correto um valor mensal sem destinação especificada, inclusive quando é estipulado uma cota para obras.

A parte financeira de um condomínio deve ser bem clara, disposta em lançamentos contábeis explicados e arrumados por tipos de despesa e de receita, em balancetes mensais (rateios). É necessário conhecimento técnico para tal, ficando, normalmente, a cargo de uma administradora ou um profissional contratado. É válido ressaltar que não há necessidade de assinatura de contabilista devidamente registrado no CRC.

O síndico, o sub-síndico, os conselheiros e os condôminos precisam entender os balancetes e, no caso de eventuais erros de lançamento ou incorreções no uso dos recursos, saber identificá-los e resolvê-los. (art. 1.348 do Código Civil 2002)

Na contabilidade de um condomínio existem certos termos cuja compreensão se torna essencial para que se possa fazer o controle adequado. Alguns deles são: contas ordinárias, contas extraordinárias, fundo de reserva, despesas (ordinárias, extraordinárias ou de fundo de reserva), quota de contribuição, multa por atraso de pagamento, previsão orçamentária, balancete mensal e arquivamento dos documentos.

 CONTROLE DETALHADO DAS CONTAS

Fundamentos Legais: Lei 4.591/1964; Código Civil/2002; RIR/99; Instrução Normativa SRF n.º 247/2002.

MINISTÉRIO DA FAZENDA
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL


SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 6 de 22 de Fevereiro de 2008

ASSUNTO: Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - IRRF

EMENTA: O condomínio edilício é obrigado a proceder à retenção do Imposto de Renda na fonte incidente sobre rendimentos do trabalho assalariado que pagar ou creditar. Contudo, relativamente a outras espécies de rendimentos que o condomínio edilício pagar ou creditar, por não se caracterizar como pessoa jurídica, não está ele obrigado a reter o citado tributo na fonte.